[일본 주택 구매] 월세 VS 구매 구매 간단 시뮬레이션 | 일본 생활 이야기

[일본 주택 구매] 월세 VS 구매 구매 간단 시뮬레이션 | 일본 생활 이야기

 최근 나는 년 0.29% 35년의 조건으로 일본의 신축 단독주택을 계약했다. 계약하기까지, 임대(월세), 중고 맨션/단독주택, 토지 (및 주문 주택) 그리고 타테우리(신축 단독주택)를 모두 병행해서 알아보면서 많은 인사이트들을 얻을 수 있었다. 이러한 인사이트들을 살려서 일본에서 정말 못을 박고 오랫동안 살아가고자 하는 사람들에게 도움이 되도록 주거와 관련된 내용들과 주택에 대한 내용을 소개한다.

 나는 마침 주변에 같은 시기에 집을 찾는 친구도 있었고, 부동산 업계에서 활약하고 있는 친구들, 그리고 먼저 집을 구매한 직장 선배님들의 조언들을 모두 모아서 나에게 맞는 최적의 선택을 했다고 만족하고 있다. 하지만, 막상 집을 구매하고자 알아보기 시작하는 사람이라면 막막하고 어떤 부분들을 생각해야 자신에게 맞는 선택을 할 수 있는지를 알기 어려울 것 같다. 그렇기에 내가 고민한 선택지들과 그 포인트들을 정리해보고자 한다.

 이번 게시글에서는 내가 구매를 결심하게 된 계기인, 임대와 구매의 비용적인 면에서의 비교에 대해서 정리해보았으니 자세하게 알아보도록 하자.

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목차

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전제 조건

 일본에 장기적으로 머물 계획이 없는 사람이라면 애초에 구매는 선택지에 들어가지 않겠지만, 나처럼 일본에서 장기적으로 거주할 계획을 가지고 있다면 거주 비용 절감을 위해서 주거 형태를 고려해 볼 필요성이 있다. 임대와 주택 구매 모두 지역과 조건에 따라서 가격 차이가 크기 때문에 정해진 가격이 딱히 없기에, 사이타마 ~ 카나가와, 도쿄에서 내가 직접 1년간 집을 찾아본 경험을 바탕으로 적당히 가격대를 설정해서 알아보도록 하겠다. 

 참고로 내가 주로 찾아본 조건은 다음과 같다.

• 구매: 역에서 도보 10~30분 거리, 20평 후반 ~ 30평 초반, 3LDK 이상 , 2층 또는 3층 단독 주택, 일부 멘션
  
  
• 월세: 역에서 도보 10~20분 거리, 15평 ~ 20평, 2LDK, 멘션

 시기에 따라서도 어느 정도 가격이 변동하고, 시중에 나와있는 매물들도 변동하니 적당히 참고하도록 하자.

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임대(월세) 

월세에서 발생하는 비용?

 월세에서는 흔히 관리비 및 월세만 발생한다고 착각하기 쉽지만, 다양한 초기 비용과 갱신 비용이 있어서 실제로는 더 많은 금액을 부담하게 되어있다.

 초기비용(시키킨, 레이킨, 중개 수수료 등등)과 함께 2년 마다 발생하는 갱신 비용(화재보험, 갱신료), 그리고 매달 발생하는 월세 및 관리비를 지불해야 한다. 내 주관이 조금 담겨 있지만, 월세 액수를 기준으로 초기비용은 3 ~ 5개월치가 발생하고, 갱신 비용은 1.2 개월치, 월세 및 관리비는 1.1 개월치 정도가 일반적으로 발생하게 된다. 또한 나갈 때에는 청소비용이나 원상회복 비용도 대략 1개월치를 부담해야 한다(일부 7,8년 이상 살면 면제되는 경우도 있다). 그나마 다행인 점은, 일본은 월세를 집주인 마음대로 올릴 수 없고, 퇴거 비용도 계약 당시의 계약서에 명시되기 때문에 오래 살아도 변동이 없다는 점이다.

실제 비용 시뮬레이션

각 월세별로 초기비용, 거주 비용, 퇴거비용을 계산해보면 아래와 같이 된다.

만엔	월세 6	월세 10	월세 15	월세 20
초기 비용	18 ~ 30	30 ~ 50	45 ~ 75	60 ~ 100
2년 당 거주 비용	158.7	264.5	396.75	529
10 년	793.5	1322.5	1983.75	2645
30 년	2380.5	3967.5	5951.25	7935
50 년	3967.5	6612.5	9918.75	13225
퇴거 비용	6	10	15	20

 총 거주 비용은 거주한 년수 + 초기 비용 및 퇴거 비용으로 추산해 볼 수 있다.

메리트 디메리트

월세에 거주하는 경우의 메리트로는 아래와 같은 점들이 주로 꼽힌다.

• 집 값이 떨어져도 나에게 영향을 주지 않음
• 집 수리비 등등을 집 주인이 부담하기 때문에 지출이 안정적이고 간단함
• 이사를 비교적 자유롭게 다닐 수 있음
• 일반적으로 비교적 범죄로부터 안전하다
• 돈이나 사회적인 신용이 없어도 빌릴 수 있다.

반면 디메리트로는 아래와 같은 점들이 있다.

• 지불한 돈이 자산이 되지 않는다.
• 집의 인테리어 등등 내 마음대로 할 수 없는 부분이 존재한다.
• 집주인이나 건물의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우가 발생할 수 있다. (주거 안정성 저하)
• 집값/땅값이 올라도 영향이 없다.
• 일반적으로 넓고 좋은 조건의 매물은 비용이 상당히 비싸다.

집을 보러 바삐 부동산의 차를 타고 이동하던 기억.

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구매(구입)

주택을 구매한다면 발생하는 비용?

 주택은 월세보다도 더 복잡하고 다양한 비용이 발생하며, 관리를 위한 노력이 필요해질 수 있다.

 구매는 임대보다도 훨씬 다양하게 가격이 책정되고 구매하는 집의 종류에 따라서 신경써야할 요소들이 많으니 몇 가지를 공통으로 추려서 추산해보도록 하자. 집을 구매한다면 먼저 초기비용(중개수수료 3%, 아타마킨 10%, 론 수수료, 등기 등등)이 공통적으로 들게 된다. 이후에는 매달 발생하는 금액은 물건에 따라 다르지만, 공통적으로는 론 상환(원금 + 이자) 금액, 맨션이라면 관리비가 발생한다. 그리고 매년 고정 자산세가 1.4%, 도시계획세가 0.3% 부과 된다. 하지만 고정 자산세에는 경감되는 부분들이나 감가상각이 발생하는 부분들이 크기 때문에 실질적으로는 0.4 ~ 1% 정도가 발생하니, 0.7% 정도로 생각하도록 하자. 이후 5 ~ 10년마다 필요한 화재/지진 보험료가 대략 40만엔 정도씩 필요하다. 또한, 20~30년마다 비정기적으로 유지보수 비용(맨션이라면 장기수선충당금으로 정기적)과 리폼 비용이 발생할 수 있다. 또한 남는 토지/건물에 대해서는 가격이 오를 수도 있고 내릴 수도 있지만, 평균적으로 건물 가격은 감가상각으로 하락하고, 토지 가격은 1년에 1% 정도씩 상승하는 추세에 있으니 이를 반영해서 50 년 뒤에는 구매가격 기준으로 2/3 정도가 남는다고 계산해보자. 덤으로 자신의 집이기에 퇴거 비용은 없다.

 정확하게 비용을 산출하려면, 현재 자신의 연수입과 신용도를 바탕으로 금리, 건물의 종류, 토지와 건물의 비율, 면적 등등이 필요하지만 위의 내용을 바탕으로, 다른 조건들은 같고 가격만 다를 때를 상정해보도록 하겠다.

실제 비용 시뮬레이션

 초기비용, 거주 비용, 유지보수 비용으로 나눠보면, 아래와 같이 된다. (론은 내가 실제로 받은 연 0.29% 35년 을 적용하였다.)

만엔 (35년 상환시 월)	론 2500 (6.26)	론 4000 (10.02)	론 6000 (15.02)	론 8000 (20.03)
상환 총액	2629.3	4206.9	6310.4	8413.8
초기 비용	400	640	960	1280
거주 비용 (상환 전, 2년)	197.2	308.4	456.6	604.8
거주 비용 (상환 후, 2년)	47	68	96	124
10 년	986.2	1542.0	2283.0	3024.0
30 년 (유지보수 1회)	3358.7	5025.9	7248.9	9471.9
50 년 (유지보수 2회)	4604.3	6706.9	9510.4	12313.8
자산	1666.7	2666.7	4000.0	5333.3

 총 거주 비용은 50년 - 자산 금액으로 계산해볼 수 있다. 남는 자산이 없다고 쳤을 때 월세와 비슷한 월 상환액을 기준으로 비교해보면, 액수가 적으면 월세가 그나마 좀 더 유리하지만, 액수가 크면 클수록 론이 더 유리하다는 점을 알 수 있다.

메리트 디메리트

 집을 구매하는 것에 있어서의 메리트는 아래와 같은 점을 꼽을 수 있다.

• 같은 가격일 때, 일반적으로 월세보다 훨씬 넓고 조건이 좋은 집에서 살 수 있다.
• 지불한 돈이 곧 내 자산이 된다.
• 집값, 땅값이 오르면 내 자산이 증가한다.
• 내 마음대로 인테리어나 집의 개조/수리를 진행할 수 있다.
• 내가 살고 싶은 기간 만큼 계속해서 거주할 수 있다. (주거 안정성이 뛰어나다)

반면 디메리트로는 아래와 같은 점들이 있다.

• 이사를 자유롭게 다니기 어렵다. (세입자를 구하거나 판매해야 한다)
• 집 수리비, 리폼, 변동 금리 등등 거대한 지출이 생기거나 상환액이 변동될 수 있어서 지출이 불안정적이다.
• 도둑이나 강도 등등 범죄에 노출될 리스크가 증가한다.
• 신용 또는 돈이 없다면 구매 자체가 불가능하다.
• 조건이 까다로우면 매물 자체를 찾기가 어렵다.

모 하우스메이커의 체험숙박에 친구들을 불러서 홈파티를 한 사진. 역시 집이 짱이다.

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인생의 이벤트에 맞춰서 이사를 간다면?

월세에서 이사를 간다면?

 일반적으로 결혼을 하면서 2 명이 되어서 이사를 가고, 자녀가 생겨서 3 ~ 4인 가족이 되면서 이사를 가고, 자녀의 독립 후 다시 부부만이 남아서 이사를 간다고 가정해보자.

 각각 계산의 편의상 10년, 20년, 20년으로 잡아서 50년을 계산해보도록 하자.

	결혼	출산 ~ 육아	자녀 독립 후 1	자녀 독립 후 2
기준 월세	10	20	15	10
초기 비용	30~50	60 ~ 100	45 ~ 75	30 ~ 50
2 년당 거주 비용	264.5	529	396.75	264.5
거주 기간(10,20)	1322.5	5290	3967.5	2645
퇴거 비용	10	20	15	10
이사비용	8	12	-	-

• 자녀 독립 후에도 조금 넓은 집을 사는 시나리오 1번에서는 초기비용 135 ~ 225, 50년 월세 10580, 이사비용 20, 퇴거비용 45 으로, 50 년간 총 10780 ~ 10870 만엔이 필요하다.
• 자녀 독립 후에 절약을 위해서 다시 좁은 집으로 돌아가는 시나리오 2번에서는 초기비용 120 ~ 200, 50년 월세 9257.5, 이사비용 20, 퇴거비용 40 으로, 50년간 총 9437.5 ~ 9517.5 만엔이 필요하다.

 전의 항목에서 계산한 월세 20 만엔에서 계속 거주하는 경우보다는 저렴하긴 하지만, 이사를 갈 때마다 비용과 퇴거 비용이 증가하기 때문에, 이사하고 싶은 집들의 월세가 오르지 않았다고 가정했음에도 불구하고 계속해서 월세를 15 만엔 낸 것과 크게 차이가 나지 않게 된다.

또한, 향후 월세가 올라가버렸다고 가정한다면, 월세로 지출해야 할 돈은 더 증가하게 된다. 물론 운이 좋아서 또는 시골로 가면서 월세가 저렴해질 가능성도 있지만.

구매한 주택에서 이사를 간다면?

 일반적으로 실거주용 집의 가격이 올라서 팔고 다른 곳으로 이사를 가려고 해도, 보통 동반 상승하기 때문에 더 좋은 곳으로 이사가기는 힘들다.  집을 팔고 그 돈 + 저축한 돈으로 이사를 간다면 그나마 문제가 없지만, 집값이 감가상각을 당해서 부족한 돈을 다시 한번 론을 받는다면 초기 비용이 100~500만 엔 이상 다시 발생하기 때문에 이사를 가기가 상당히 힘들다. 조건이 너무 복잡해서 계산이 어렵지만 간단하게 추산해 본다면,

	결혼	출산 ~ 육아	독립 후 1	독립 후 2
기준 가격	4000	8000	6000	4000
실제 론	4000	6000	1000	0
초기 비용	400	600	200	100
10 또는 20 년	986.2	3084.0	1200	400

• 자녀 독립 후에도 조금 넓은 집을 사는 시나리오 1번에서는 초기비용 1200, 대출 상환 10118.1 으로, 50 년간 총 11318.1 만엔이 필요하다.
• 자녀 독립 후에 절약을 위해서 다시 좁은 집으로 돌아가는 시나리오 2번에서는 초기비용 1100, 대출 상환 8636.1 으로, 50년간 총 9736.1 만엔이 필요하다.

 특히 전자의 경우, 처음부터 8000 만엔짜리 집에 계속 사는 것보다도 더 많은 금액이 필요해졌으며, 후자도 거의 처음부터 6000 만엔짜리 집에 사는 것과 비교할 수 있을 정도의 금액이기에 이사를 가서 더 손해가 아닌가 싶다. 자산 금액을 제외하고 계산한다면 월세가 약간 더 저렴해지게 된다. 이는 이사의 횟수가 늘어날수록 더 차이가 기하급수적으로 커진다. 이는 부동산과 은행에 납부하는 초기 금액이 증가하고, 집과 땅 중에서 특히 집 부분의 감가상각이 발생하기 때문이다. 

 그나마 전자의 경우 4000 만엔의 자산이, 후자의 경우 2666.7 만엔의 자산이 남아있게 되니, 자산까지 포함한다면 2 번의 이사에서는 여전히 구매가 월세보다는 더 이득이기는 하다.

 이사를 간다면 집의 판매와 구매, 그리고 그 사이 기간동안 임대가 발생할 수도 있다. 또한, 나이가 들면 들수록 론을 받기가 어려워지고, 그렇다고 현금으로 집을 사기에는 노후자금 문제가 발생할 가능성도 있으니 주의가 필요하다. 여러모로 역시 이사를 자주 다닌다면 임대가 편한 것 같다.

(좌) 최근 참석한 지인의 결혼식 사진 (우) 귀여운 내 아들

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결론

 단순히 금액만 본다면 이사가 2회 이하일 경우에 한해서 구매가 더 이득이라는 결론을 내릴 수 있겠다. 하지만, 집을 고를 때에 중요시 여기는 조건(역과의 거리인지 집의 크기인지 등등)과 함께 이사를 얼마나 자주 다닐지, 돈이 많거나 신용이 탄탄한지, 집을 관리하고 유지하는데 얼마나 시간을 투자할 수 있는지 등등 개개인의 다양한 생각에 따라서 얼마든지 결론이 뒤집힐 수 있겠다. 

 나는 넓은 집에 살면서 가능하면 주거 비용을 절감하고 싶었고, 오래오래 안정적으로 일본에서 살고 싶었고, 단독주택에서 주변을 조금 덜 신경쓰면서 생활하고 싶었기 때문에 결국 집 구매를 결정하게 되었다. 위의 메리트/디메리트와 함께 금액적인 부분들을 보면서 자기 자신에 맞는 주거형태를 선택해보도록 하자.

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맺음말

 이번 게시글에서는 월세와 구매에 대해서 금전적인 부분을 시뮬레이션해보고 내가 생각하는 메리트와 디메리트를 정리해보았다. 또한, 이사를 가는 경우를 가정하여서 다시 한번 더 계산해보았다. 그리고 내가 왜 집을 구매했는지에 대해서도 간단히 짚어보았다. 결국 어떤 집에서 어떤 형태로 거주할지는 개개인의 선택에 달려있는 문제이다. 일본에서 거주하려는 사람들에게 있어 이 글이 도움이 되기를 바라며 이만 글을 마친다.

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