[일본 주택 구매] 어떤 주택을 살까? 6가지 일본 주택 유형 | 일본 생활 이야기

[일본 주택 구매] 어떤 주택을 살까? 6가지 일본 주택 유형 | 일본 생활 이야기

 벌써 내가 이사온 집에서 산지도 3달쯤 된 것 같다. 나는 신축 타테우리를 구매해서 주변의 소음이나 집에서 큰 소리를 내지 못하는 문제에서 해방되서 즐겁게 살고 있다. 즐겁게 살면서도 이따금 만약에 다른 유형의 집에 살았다면 어땠을까를 상상해보기도 한다. 또, 나와는 다른 선택을 한 친구들을 지켜보거나 다른 의견들을 들어보기도 하면서 여러 유형의 장단점이나 특징에 대해서 느끼고 있다. 그래서 이렇게 또 일본의 주택을 구매하기 위한 유형을 정리해보고자 한다.

 일본에서의 주택 구매는 크게 나누면 4가지 유형이지만 2가지 약간의 특수한 유형을 더해서 6가지 유형으로 주택을 구매할 수 있다. 이번 게시글에서는 이러한 일본에서 주택을 구매할 때의 6가지 유형에 대해 자세히 알아보고, 각각의 장단점과 특성에 대해서 소개하고자 한다. 이를 통해서 일본에서 주택을 구매하고자 하는 사람들에게 도움이 될 수 있을 것이다. 물론 내가 전문 부동산 업자는 아니기에 객관적이기보다는 나와 같은 일반적인 3~4 인 가족이 평생 살 집이라는 주관적인 입장도 어느정도 반영되어있으니 참고하도록 하자.

---

 

목차

---

일본의 6가지 주택 유형

 먼저 일본에서는 일반적으로 집도 자동차처럼 중고로 부른다. 그렇기 때문에 중고/신축을 가장 큰 기준으로 나누게 된다. 참고로 법적으로 지어진지 1년 이내까지만 신축으로써 판매할 수 있게 정해져있다.

 그리고 세대수에 따라서 단독주택(코다테(戸建))과 아파트(맨션(マンション))로 나눌 수 있다. 여기에 각각 특이한 유형으로 자신이 설계에 참가할 수 있는 주문 주택과 고층, 그리고 고급스러운 타워맨션이라는 유형도 있기 때문에 총 6가지가 될 수 있다.

이를 반영하면 아래와 같이 나눠볼 수 있다.

• 중고 코다테(戸建)
• 중고 맨션(マンション)
• 신축 (일반) 맨션
• 타워 맨션 (중고/신축)
• 신축 코다테 타테우리(建売)
• 신축 코다테 주문주택(注文住宅)

 물론 세부적인 면들을 파고들면 더 다양한 주택들이 있을 수 있겠지만 일단은 이렇게 정리해보고자 한다. 

 일반적으로 취향에 따라서 먼저 코다테냐 맨션이냐로 나눠지고, 예산에 따라서 중고냐 신축으로 갈라지는 이미지이다. 한국과는 달리, 단독주택이 더 메인이라는 점이 큰 차이점이라고 할 수 있다.

 2020 년 10 월 을 기준*으로는 전체 세대를 기준으로 단독주택이 2956 만 1000 세대(53.8%), 공동주택이 2449 만 3000 세대(44.6%)로 단독주택이 더 메인이니 참고하도록 하자.
*https://43up.jp/navi/trend/vol23.html

---

신축와 중고, 코다테와 맨션

신축 vs 중고

 일본은 건물 가치를 재료에 따라서 20~30년 뒤에 0에 수렴한다고 생각하는 사람들이 대부분이기 때문에 시간이 오래될 수록 건물 부분에 해당하는 가격이 상당히 저렴해지는 경향이 있다. 반대로 재건축 또는 유지 보수에 대한 추가 비용을 고려해서 땅 그 자체보다도 더 싸게 팔리기도 한다.

간단하게 각각의 특성의 장단점을 적어보자면 아래와 같다.

	신축	중고
초기 비용	대체로 비쌈	대체로 저렴함
유지 비용	당분간 저렴함	상태에 따라 다름
보증 기간	2, 5, 10년 또는 그이상	6개월 ~ 2년 이하
설비	대체로 최신식	대체로 낡음
단열, 내진 성능	대체로 우수	대체로 과거 기준
새집 증후군	가능성이 있다	보통 없다
하자 확인	비교적 작은 하자를 꼼꼼히	전반적으로 하자를 꼼꼼히
가격 협상	건축 후 만1년에 가까울 수록 협상 가능	매물이 나오고 오래될 수록 협상 가능

 또한 처음을 굉장히 좋아하는 일본 사람들의 성향 덕분인지는 몰라도, 신축이라는 점 만으로도 꽤 좋은 조건으로 판매되기도 한다. 그렇기 때문에 안팔린지 1 년이 거의 다 되어가서 신축 타이틀을 붙일 수 없게 되어가면 갑자기 가격이 확확 내려가기도 하니 참고하도록 하자.

코다테 vs 맨션

 코다테와 맨션의 가장 큰 차이점은 주변 사람들과 어떤 방식으로 엮이게 될 지인 것 같다. 코다테는 주변의 사람들의 숫자가 아주 적지만, 어느정도 얼굴과 이름은 서로 알게 되며 인사 정도는 대부분 하면서 지내게 되는 것 같다. 한편, 맨션은 주변 사람들과 얼굴은 마주치지만, 인사는 거의 안하거나 하더라도 정말 인사만 하게 되는 것 같다. 대신 이제 큰 소음을 내거나 냄새가 나거나 등등의 문제가 생겼을 때 마주하게 되는 경향이 있다.

 그외에 비용적인 측면에서는 코다테는 한번에 수리 비용이 크게 나가고, 맨션은 장기수선충당금 같은 금액을 남아있는 세대수에서 공통 부담하기 때문에 매월 월세처럼 부담하는 금액이 시간이 지날수록 점점 올라가는 구조이다.

 코다테는 직접 자기가 신경쓰면서 잘못된 부분들, 마음에 안드는 부분들을 원하는 타이밍에 수리하거나 다시 리모델링을 하는 느낌이다. 반면, 맨션은 중간에 관리회사나 사무소가 있어서 자잘한 부분을 신경쓰지 않아도 알아서해주고, 만약에 신경쓴다고한다면 주민 투표가 필요하게 된다.

	코다테	맨션
초기 비용	상대적으로 비쌈	상대적으로 저렴함
유지 비용	상태에 따라 다름	비교적 일정하게 증가함
소음 문제	비교적 자유로움	비교적 신경써야함
단열, 내진 성능	비교적 신경써야함	비교적 자유로움
투자 목적(과거 집값 상승률)	상대적으로 부적합하다	상대적으로 적합하다
이사 목적(판매하기 쉬운가)	비교적 어렵다	비교적 쉽다
위치	보통 역에서 조금 거리가 있다	보통 역 또는 버스 정류장에서 가깝다

2020년 기준 각각의 매물의 판매수는 아래와 같다. **

	코다테	맨션	합계
신축	351,251	59,907	411,158 (78.3 %)
중고	43,863	70,163	113,999 (21.7%)
합계	395,114 (75.2%)	130,070 (24.7%)	525,157

**https://manshion.runkodaira.com/20210501-2/

 

---

6 가지 유형 자세히 살펴보기

 각각의 유형에 대해서 비교적 내 주관이 섞여는 있지만 자세히 알아보도록 하자. 중고와 신축, 코다테와 맨션 각각의 공통된 장단점은 생략하도록 하겠다.

 

 중고 맨션

 맨션은 단독주택과는 다르게 중고거래가 신축 보다 더 활성화** 되어 있으며, 일반적으로 도심의 역 근처에서 가장 눈에 띄는 주거형태이다. 그리고 일반적인 월세로도 거주할 수 있는 매물이기 때문에 일본에서 잠시 살다가는 유학, 직장인들에게 가장 익숙한 형태이기도 하다. 맨션에 거주하는 사람들은 생애 주기, 아이들의 성장에 맞춰서 이사를 가면서 자기가 원하는 현재 상황에 맞춰서 주거형태를 찾는 경향이 있다.

 철골 콘크리트로 건축된 맨션은 일반적으로 수명이 60~100년으로 길지만, 장기수선충당금이 시간이 지날수록 점점 늘어나고, 재건축이 들어온다고해도 일정 비용을 지불하지 않으면 해당 건물에 거주할 수 없기 때문에 노후화된 맨션은 인기가 많이 떨어지는 편이다. 하지만 일본도 주요역 근처에서는 땅값이 치솟는 속도가 건물이 노후화되서 가격이 떨어지는 속도보다 더 빠르기 때문에 투자 목적에 적합할 때도 있다.

 어찌보면 한국의 아파트 매매와 가장 비슷한 형태의 매물이다.

장점

• 저렴한 초기 비용에 구할 수 있는 매물이 많다
• 주택의 현 상태를 보고 구매할 수 있다
• 오랜 시간 동안 살만한 집 이라는 사실이 여러 사람들에 의해서 검증되어 있다
• 비용 이외의 면에서는 비교적 관리나 수리의 면에서 자유롭다
• 투자나 판매 후 이사의 면에서 단독주택보다 유리할 가능성이 높다

단점

• 살고 있는 세대수에 따라 큰폭의 관리비 상승이 있을 수 있다
• 집의 개조가 비교적 자유롭지 않다
• 오래될수록 장기수선충당금이나 주차장 비용이 많이 나올 수 있다
• 시골에서는 해당 매물을 찾고 싶어도 주요역 이외에는 매물이 거의 없을 수 있다
• 세대수에 따라 한 세대당 권리를 받을 수 있는 땅의 크기가 제한된다

약간의 투자 목적이 있거나, 이사를 자주 가야한다거나, 집에 대한 로망이 적어서 가장 합리적인 초기 비용을 생각할 때에 추천할 수 있는 방법이다.

---

신축 맨션

 다음으로 중고 코다테 다음으로 매물 수가 적은** 신축 맨션에 대해서 알아보도록 하자. 중고 맨션과 비슷하지만, 도심에는 이미 괜찮은 맨션들이 많이 지어져있기 때문에 신축은 외곽의 신도시들이나 역에서 조금 떨어진 곳에 많이 위치하는 편이다. 이 역시 유학이나 직장 생활을 하는 한국인들에게 조금 익숙한 주거 형태가 아닐까 싶다.

 신축 맨션은 보통 트랜디한 요소들이 반영되어 있거나 조금 더 최신의 건축기준으로 지어져있기 때문에 비교적 쾌적한 곳이 많은 이미지이다. 또한 가끔 모델하우스로 쓰이던 방이나 마지막에 남은 방은 가구를 세트로 넘겨주기도 해서 자잘한 비용이 줄어들기도 한다.

 한국의 아파트 분양과 비슷한 형태의 매물이라고 생각하면 된다.

장점

• 건축 완료 전에 모델 하우스를 보고 구하는 것이 가능하다
• 신축 건물 중에서는 가장 초기비용이 저렴하다
• 비슷한 수입의 비슷한 연령대의 비슷한 사람들이 모여살 때가 많다

단점

• 인기 맨션은 건축이 다 끝나기도 전에 분양이 끝나기에 실제 건물은 보지 못하고 구매하는 경우가 있다
• 매물이 충분히 많지는 않다
• 시골에서는 해당 매물을 찾고 싶어도 매물이 거의 없을 수 있다

 새 집을 원하고 역이나 버스 정류장에서의 적당한 거리를 원하며 단독주택이 싫다면 고를 수 있는 선택지이다

---

타워 맨션 (신축/중고)

 도심지에서 주로 볼 수 있고, 주로 젊은 층들에게 인기가 있는 타워 맨션에 대해서도 간단히 짚고 넘어가볼까 한다. 타워맨션은 높이 60 m 를 넘거나 20층이 넘는 건물을 의미한다. 주상복합으로 구성되어 있는 경우도 많다. 주로 도심지와 도시에서 거주하기를 선호하는 한국인들에게 있어서 가장 선망의 대상이 되는 물건이기도 하다.

 높은 곳에서의 멋진 경관, 그리고 아름다운 야경이 특징인 멋진 물건이지만 역시 장점만 있는 것은 아니다. 기본적으로 중고는 중고 맨션, 신축은 신축 맨션과 비슷한 장점과 단점을 가지고 있다. 이 역시 한국에서 주로 거래되는 형태와 비슷한 매물이다.

장점

• 아름다운 경관과 야경, 고급스러운 로비와 실내, 탁트인 창문 등등을 가지고 있다
• 일반적으로 고급 설비를 가지고 있다
• 젊은 층에 인기가 많다
• 대부분 역에서 아주 가까운 곳에 위치해있다
• 일반적인 맨션보다 넓은 평수가 많다
• 역 근처, 비교적 넓은 평수로 투자 목적에 더 적합하다

단점

• 지반이 불안한 지역은 AS 기간이 끝난 뒤 급격하게 가격이 하락하거나 불안해하면서 사는 경우도 있다
• 창문을 열기 힘들거나 창문을 열 수 없는 곳이 많다
• 왠지 모르게 좁은 것 같은 느낌을 주는 곳이 많다
• 8층 이상은 불임에 영향을 준다고 일부 본인들이 기피하는 풍조가 있다
• 가격이 아주 비싸다
• 시골에서는 해당 매물을 찾고 싶어도 매물이 거의 없을 수 있다

투자 목적이거나 돈에 여유가 있으며, 도심지나 역 바로 앞에 살고 싶다면 추천하고 싶은 선택지이다.

(좌) 자전거로 15분 정도 달리면 볼 수 있는 풍경 (우) 거실의 소파를 만족스럽게 사용하고 있는 우리 아들의 모습

---

 

중고 코다테

 일본의 법적으로는 건축 후 1 년 이상 지난 단독주택이기 때문에, 실제로는 가장 많은 사람들이 거주하고 있는 있는 매물이다.* 하지만 단독주택에 한번 거주하면 자주 이사를 가지 않는 일본 사람들의 특성상, 실제로 거래가 이루어지는 매물의 숫자는 가장 적다.

 일반적으로 연식이 20 ~ 30 년을 넘어가는 목조 건물은 그대로 살기보다는 땅을 산다는 개념으로 구매한 뒤 건물을 부시고 위에 주문 주택을 짓거나 부시는 대신 안을 리폼해서 최신식 설비로 바꿔서 사는 경우도 있다. 20 년 이하의 건물은 그 건물에서 그대로 사는 사람들이 많은 인상이다.

 주문주택에 대해서는 나중에 다시 설명할 예정이니 사서 부시고 다시 건물을 짓는 경우는 제외하고 장단점을 살펴보도록 하자.

장점

• 전유형중 최저가인 매물이 분포하며, 상당히 저렴한 매물이 많다 (빈집 등등)
• 주택의 현 상태를 보고 구매할 수 있다
• 오랜 시간 동안 살만한 집 이라는 사실이 검증되어 있다
• 지자체의 보조금, 지원금의 대상이 될 때도 있다
• 비교적 개/증축이 자유롭다

단점

• 오래된 집일수록 리폼(리모델링), 수리 등등의 추가 비용이 발생할 수 있다 (그래서 싸다)
• 매물 수가 적어서 내 조건에 딱 맞는 집을 찾기 어려울 수도 있다
• 연식과 공법에 따라서 개/증축에 한계가 있을 수 있다
• 급매와 상속을 제외하고 평생 살 집을 내놓은 데에는 무언가 이유가 있을 수 있다
• 주요 역 근처의 매물이 거의 없다

 어린 아이가 있는 등의 이유로 단독주택을 원하면서도 예산이 타이트할 때, 가장 합리적인 가격으로 구매할 수 있는 방법이다.

---

신축 코다테 (타테우리)

 이어서 일본에서 거래량이 가장 많은 신축 코다테에 대해서 알아보도록 하자. 일반적으로 부동산 업자 또는 타테우리 업자들이 싸게 나온 땅/20년이상 된 건물이 딸린 땅/용도변경된 땅 등등을 매입한 뒤, 땅의 사정에 맞춰서 그대로 위에 단독주택을 짓거나 구획을 새로 나누고 도로를 새로 포장하기도 하면서 여러개로 나눠서 단독주택을 여러채 지어서 판매하는 형식이다.

 가장 판매량이 많은 메이저한 방식으로, 땅과 건물의 밸런스를 일정하게 가져갈 수 있다. 하지만 업자들이 얻을 수 있는 이익이 상대적으로 적어서 그런지, 유튜브나 인터넷에서는 굉장히 악평이나 겁을 주는 정보들이 많은 편이다. 물론 일부 불량한 업자들도 존재하는 것은 사실이나 그것은 다른 구매 방식에서도 마찬가지이니 참고하도록 하자.

 메이저한 하우스메이커에서는 모델 하우스를 타테우리로 가구까지 딸린채로 판매할 때가 종종 있는데 이를 노려보는 것도 나쁘지는 않다.

장점

• 매물이 가장 많기 때문에 선택지가 많다
• 대부분 완성된 물건을 직접 보고 고를 수 있다
• 비교적 넓거나 개방감을 주는 물건이 많다
• 땅, 건물, 가격이 전문가에 의해서 밸런스 좋게 잡혀있는 편이다 
• 매물을 고르고 구매까지의 과정이 짧고 간단하다

단점

• 단열, 내진 성능 등등이 딱 기준치나 그거보다 조금 더 높은 수준에 멈춰있을 수 있다
• 잘 보이고 티가 나지 않는 마감 상태를 잘 확인해야한다 (확인 후 집을 건네주기전에 대부분 고쳐준다)
• 조명, 방충망, 방화셔터 등등이 별도 옵션 공사거나 직접 준비해야할 때가 많다
• 내 취향과 관련없이 현재 유행하는 시설/구조이며, 내가 원하는 부분이 반영되어있지 않을 수 있다
• 비슷한 구조나 비슷한 설비인 집들이 많기에 개성이 별로 없을 수 있다

 집에 대한 조건이 너무 까다롭지 않고, 단독주택 신축을 저렴하고 빠르게 들어가고 싶을 때 추천하는 선택지이다. 내가 원하는 대부분의 조건과 예산을 맞춰본 결과 결국 나도 이 방식으로 집을 구매하였으니 참고하기 바란다.

---

신축 코다테 (주문주택)

 마지막으로 가장 퀄리티 대비 비용이 많이 들 확률이 높고 가장 로망이 넘치는 주문 주택에 대해서 알아보고자 한다. 이따금 업자들이 타테우리처럼 저렴하게 땅을 매입한 뒤, 구획을 새로 나누고 정비한 뒤 자기 회사에서 주택을 짓는 것을 조건으로 땅을 조금 저렴하게 판매하기도 한다.

 건물을 설계할 때, 고객의 의견이나 이상이 많이 반영될 수 있는 형식이라는 장점이 있으며, 고객이 열심히 공부해서 제안해나간다면 정말 멋진 집, 나한테 딱 맞는 집을 지을 수 있다. 하지만 일반적으로 고객이 많이 알아봤자 모든 분야에서 전문가 수준이 되기도 힘들고, 오히려 특정 부분에 꽂혀서 전체적인 밸런스가 안 좋아질 수도 있다. 또한 커스터마이징이나 고성능화를 할 수록 더더욱 가격이 치솟는 건 덤이다.

 각각의 하우스 메이커들은 모델 하우스의 유지 비용을 한곳당 연간 1억엔 이상 지출하며, 다양한 매체에 광고를 내기도 하기 때문에 내가 지불하는 비용의 일부가 홍보 비용에 할애되니 참고하도록 하자.

장점

• 이미 땅을 소유하고 있다면 저렴한 선택이 될 수 있다
• 내가 원하는 조건(위치, 설비, 구조, 성능, 시설, 시공사,단열/내진 성능, 재료 등등)을 고를 수 있다
• 각종 지자체의 보조금의 대상이 된다
• 일반적으로 일본에서 가장 선망의 대상으로 젊은이들에게 인기가 많다
• AS 기간, 보증 기간이 가장 길다
• 집을 짓는 과정이나 땅을 고르는 과정이 즐거울 수 있다

단점

• 같은 퀄리티의 다른 건물들과 비교했을 때 가격이 상당히 높아질 수 있다
• 가격 타협을 하기가 상당히 어렵고, 타협을 한다면 포기해야 하는 부분이 나타난다
• 커스터마이징이 과연 필요한지, 해당 커스터마이징을 판매시 인정 받을 수 있을까라는 문제가 있다
• 땅 구매시 업자들이 매입하지 않는 이유(보통 가격)가 있는 매물을 구매하게 될 확률이 높다
• 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있다(지반 공사, 철거시 석면 문제, 라이프라인 설치, 외관 공사 등등)
• 좋은 집을 짓기 위해서 공부해야하는 내용이 상당히 많다
• 설계에 직접 참여함으로써 오히려 집의 전체적인 밸런스나 퀄리티가 하락할 수 있다

 집과 땅에 대한 충분한 배경지식이 있다면 나 자신의 라이프스타일에 가장 적합한 매물을 구할 수 있지만, 굉장히 노력, 시간, 비용이 많이 드는 구매 방식이다. 나도 처음에는 이 방식으로 집을 지으려고 생각했지만, 내가 원하는 최소 조건을 달성하기 위해서는 최소한 비용이 2000만엔 정도 부족했기 때문에 타협해도 결국 내 의도(반영 된게 좋은건지도 모르겠고)대로 지어지지 않을 것임을 깨닫고고 깔끔하게 포기했다.

(좌) 지나가다 본 모델 하우스 (우) 처음이자 마지막으로 집에서 해본 바베큐

---

맺음말

 이번 게시글에서는 일본에서 집을 구매할 때의 일반적인 6가지 유형에 대해서 알아보았다. 이외에도 규격 주택을 짓는다거나 상속을 받는 등등 주택의 취득에는 다양한 방법이 있지만 실제로 내가 구매할 수 있는, 고려해본 주요 선택지들을 정리해보았다. 주변 한국인들을 보면 보통 처음에는 무조건 맨션, 그것도 가능하면 타워맨션에 살고 싶어하는 경향이 큰 것 같다. 아무래도 익숙한 주거환경이라서 그런것 같다. 하지만 선택지를 처음부터 줄이고 보면 놓칠 수 있는 부분들이 상당히 크기 때문에 지난 게시글에서 소개한 월세까지도 선택지에 넣고, 자신의 라이프 스타일, 예산, 목적, 거주 기간, 지역을 고려해보고 자신에게 맞는 방식을 먼저 정해보는 것을 추천한다.

https://kin-archive.tistory.com/610

[일본 주택 구매] 월세 VS 구매 구매 간단 시뮬레이션 | 일본 생활 이야기

 그리고 일본의 주택들, 특히 단독주택이나 역에서 거리가 먼 맨션은 내가 아무리 비싼 돈을 투자했는지와 관계없이 판매시에는 땅값만 남을 수 있다는 가능성을 염두에두도록 하자. 단순히 투자 목적으로 접근했다가는 한국과는 다르게 본전도 찾기 어려울 수 있다. 솔직히 어느 방식이 자기한테 잘 맞는지 모르겠다면? 다음 게시글을 기다리면서 각각 다른 부동산에 연락해서 모든 유형을 둘러보고 소개 받아보는 것을 추천한다. 처음부터 아예 매물을 한정해서 보지 않는 것보다는 다양한 매물을 보고 나서 판단하는 것이 더 좋은 선택을 가져다 줄 것이다.

 이 글이 일본에서 집을 구매하고자 하는 사람들에게 도움이 되기를 바라며 이만 글을 마친다.

밑에 공감 버튼 한 번씩 클릭 부탁드립니다! 
내용에 관한 질문이나 의견이 있다면 댓글로 남겨주세요.

질문 공지 사항

사진 구매: @Gehdtlr2547

일본 유학 KIN쨩 작가 - 크라우드픽의 사진, 이미지, 일러스트, 캘리그라피

Copyright 2024 KIN All rights reserved. 
KIN